Polder volbouwen is een achterhaald idee: laten we realistischer en creatiever met het woningvraagstuk aan de slag gaan

‘Aanleg van een nieuwe wijk in het weiland is niet altijd goedkoper.’ Foto: Sem van der Wal

De aanpak van het woningbouwvraagstuk vergt meer precisie, realisme en creativiteit. Het loket voor ‘gemakkelijke oplossingen’ is al lang gesloten.

De woningmarkt staat onder hoge druk. Dat geldt ook voor het politieke debat over hoe de ‘markt’ vlot te trekken. De verhalen over jongeren, mensen met een kleine beurs en senioren die geen passende woning kunnen vinden, zijn schrijnend. Daarop poogt bouwend en ontwikkelend Nederland in te spelen.

Zo werd deze week door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) met veel bombarie een schijnbaar panklare ‘oplossing' voor de wooncrisis opgediend ( LC 8 juni). Niks is minder waar. Het rapport zit vol misleidende analyses en valse beloften. De bouwlobby lijkt de crisis vooral te willen gebruiken om de politiek te bewegen meer stenen te mogen stapelen in de weilanden.

Binnen- of buitenstedelijk bouwen, het is altijd complex

Op basis van een eigen onderzoek naar ‘Ruimtelijke ordening en bouwlocaties’ beweert EIB-directeur Taco van den Hoek dat we snel eengezinshuizen met een tuin moeten bouwen op agrarische grond. Dit zou beter voldoen aan de woonvraag en sneller te realiseren zijn. Bouwen in de bestaande stad is immers ingewikkeld, complex en verloopt traag. En waarom moeilijk doen als het makkelijk kan?

Van den Hoek presenteert buitenstedelijk bouwen als de uitweg uit de wooncrisis en zet en passant de voorstanders van binnenstedelijk bouwen weg als dogmatische drammers. Zijn beweringen zijn niet alleen onnodig polariserend maar ook feitelijk onjuist.

Waar we de komende periode ook gaan bouwen, binnen- of buitenstedelijk, het is altijd complex, duur en tijdrovend. Maar dat binnenstedelijke locaties duurder zijn dan die van het aanleggen van een nieuwe wijk in het weiland, klopt niet. Want ook daarvoor zijn immers substantiële investeringen nodig, bijvoorbeeld in het bouwrijp maken van de grond, de infrastructurele ontsluiting en aanleg van nieuwe voorzieningen. Kosten die doorgaans op het bordje belanden van de overheden en dus uiteindelijk de burger.

Tekort aan lokale uitvoeringskracht

Bovendien gaat het EIB voorbij aan de derving van maatschappelijke opbrengsten op deze locaties door landbouw, duurzame energie, natuur, recreatie en de extra mobiliteits- en milieukosten van buitenstedelijk bouwen, bijvoorbeeld door vervoersbewegingen en uitstoot van stikstof en fijnstof.

Ook bij de rekensom achter de woningbehoefteprognose van circa 1 miljoen in het EIB-rapport zijn kanttekeningen te plaatsen. Uitgaande van een gematigd groeiscenario (CBS) liggen er op dit moment in de meeste regio’s al genoeg plannen op de plank om de woningvraag te kunnen beantwoorden. De grootste uitdaging is dan ook niet het zoeken van nieuwe locaties, maar de realisatie van plannen die gemeenten al hebben voorbereid.

En juist op dat punt doen zich nu problemen voor. Er is sprake van een tekort aan lokale uitvoeringskracht. Gemeenten hebben er taken in het ruimtelijk domein bijgekregen zonder voldoende financiële middelen. Niet voor niets laat recent onderzoek van BMC zien dat het piept en kraakt in het ruimtelijke domein.

Woningbouw niet enige die ruimte claimt

Het EIB lijkt in haar rapport ook niet bezig te zijn met de woonwensen van de huidige en toekomstige huishoudens. De grote ontwikkeling is dat huishoudens kleiner worden, de vergrijzing voor de deur staat en dat een groot deel van de huishoudens graag nabij stedelijke voorzieningen en in de buurt van multimodale mobiliteitsknooppunten wil wonen.

Dat zijn hele andere woningen en woonmilieus dan het EIB voorstelt: namelijk nog meer monofunctionele woonwijken met gezinswoningen buiten de stad. Woningen die bovendien ten koste gaan van zeer gewaardeerde en druk benutte landschappen in de stedelijke regio’s.

Aansluitend daarop is er nog het ruimtevraagstuk. Dat het landelijk gebied voldoende ruimte biedt voor extra woningen, is evident. Maar de woningbouw is niet de enige die een claim op die ruimte legt. Ondanks de titel van haar rapport toont het EIB weinig besef van het belang van een zorgvuldige ruimtelijke ordening. De woningbouwopgave wordt nauwelijks verbonden met de andere grote ruimtelijke vraagstukken.

Mede als gevolg van de klimaatverandering is duurzame verstedelijking de echte uitdaging. We zullen wijken moeten realiseren die niet alleen wooncomfort bieden, maar ook natuurinclusief, circulair en klimaatbestendig zijn. Een breder welvaartsperspectief op wonen is nodig.

Halve beeld van de wooncrisis

Opvallend, tot slot, is dat het EIB-rapport buiten beeld laat dat bijbouwen van nieuwe woningen slechts een gedeeltelijke remedie is tegen de problemen op de woningmarkt. Dat bijbouwen de op hol geslagen woningprijzen kan drukken, is meermaals door De Nederlandse Bank ontkracht.

Het verband tussen de hoeveelheid nieuwbouw en huizenprijzen heeft eerder te maken met hardnekkige systeemproblemen op de woningmarkt, zoals de verhuurdersheffing en de hypotheekrenteaftrek. Door deze systeemproblemen niet in de analyse te betrekken wordt een halfzijdig verlamd beeld geschetst van de wooncrisis.

De markt speelt een belangrijke rol bij de aanpak van de woningbouwopgave. En bouwen in het groen moet niet per definitie worden uitgesloten als optie. Maar het wordt tijd dat ook partijen als het EIB erkennen dat het loket ‘gemakkelijke oplossingen’ is gesloten. De planologische complexiteit ontkennen en de polder volbouwen is een 20e-eeuwse antwoord op een 21e-eeuwse uitdaging. Laten we preciezer, realistischer en creatiever aan de slag gaan om het woningvraagstuk aan te pakken.

Cees-Jan Pen is lector De Ondernemende Regio Fontys Hogescholen; Joks Janssen is praktijkhoogleraar Brede welvaart Tilburg University; Sjors de Vries is directeur van bureau Ruimtevolk.

Nieuws

Meest gelezen